O imobiliário logístico português vive um momento paradoxal. Nunca houve tanto capital disponível, tanta ambição industrial e tantas oportunidades associadas à reindustrialização europeia e à transição energética. E, no entanto, nunca foi tão evidente que o principal risco não está na procura nem no preço, está no tempo. Tempo de licenciamento, tempo de decisão, tempo de ligação à energia… No seminário promovido pela APLOG, no dia 25 de fevereiro, o setor confrontou-se com a pergunta essencial: estamos perante um novo ciclo de consolidação estratégica ou perante um “boom” condicionado por bloqueios institucionais e burocráticos que continuam por resolver?
O mercado logístico e industrial português apresenta fundamentos sólidos. A procura mantém-se ativa, as rendas prime demonstram resiliência, o interesse internacional não desapareceu e o país reforça a sua posição estratégica na fachada atlântica, com Sines a afirmar-se como porta de entrada de fluxos transatlânticos. Contudo, se o enquadramento macroeconómico é favorável, o seminário promovido pela APLOG, em parceria institucional com Parques Tejo e Oeiras Valley, deixou claro que o setor vive num paradoxo estrutural: há capital, há ambição e há projetos, mas a execução continua a ser o verdadeiro campo de batalha.
O tema do encontro era o imobiliário logístico e industrial. O que acabou por emergir foi algo mais profundo: um debate sobre instituições, previsibilidade, energia e competitividade de todo o sistema.
Os números apresentados sustentam uma leitura otimista. Entre 2021 e 2025, o setor registou uma absorção superior a três milhões de metros quadrados. A vacancy mantém-se em níveis historicamente baixos. O pipeline inclui novos parques em zonas como Santarém, Malveira, Feira ou Sines. A reindustrialização europeia, o nearshoring, os data centers e o reforço do investimento em defesa estão a gerar novas dinâmicas de procura.
Portugal combina localização estratégica, rede rodoviária extensa, portos com capacidade instalada relevante e uma matriz elétrica com forte incorporação de energias renováveis, um diferencial crescente num contexto em que descarbonização e eletrificação são fatores decisivos.
Mas esta equação positiva esbarra numa variável que atravessou todo o seminário: o tempo. Tempo de licenciamento. Tempo de decisão. Tempo de ligação à rede.
O nó estrutural
Foi neste ponto que a intervenção de Carlos Lobo, sócio fundador da Lobo, Carmona & Associados, elevou o tom do debate. A sua leitura não foi técnica, foi estrutural.
“O tempo administrativo é um imposto invisível”, afirmou, numa das frases mais repetidas ao longo do dia. Um imposto que não surge nas folhas de cálculo, mas que corrói rentabilidades, compromete prazos e desgasta a credibilidade do país enquanto destino de investimento.
Para o advogado, o problema central não reside na existência de exigências ambientais ou urbanísticas. Reside na fragmentação decisória. “Basta uma red flag em trinta pareceres positivos para bloquear um projeto inteiro.” O sistema, explicou, distribui responsabilidades por múltiplas entidades setoriais, mas não concentra verdadeiramente a decisão.
O resultado é um processo onde os prazos não são vinculativos, a responsabilidade é difusa e a resolução de conflitos é lenta ou inexistente. “Não temos um mecanismo ágil de resolução de conflitos setoriais ou sistémicos”, sublinhou. E, sem esse mecanismo, cada projeto torna-se um exercício de resistência.
A sua proposta foi clara: uma autoridade nacional de coordenação com poderes reais, capaz de integrar pareceres, assumir responsabilidade e decidir em função de um plano estratégico para o território. “Tem que haver uma entidade que coordene. Não podemos continuar com jurisdições fragmentadas onde ninguém é responsável pela decisão final.”
A provocação foi ainda mais longe quando questionou a forma como os investidores internacionais são informados sobre o risco regulatório português, alertando para o desgaste reputacional que a imprevisibilidade gera.
“Basta uma red flag em trinta pareceres positivos para bloquear um projeto inteiro.”
Essa mesma ideia sairia reforçada no painel da tarde, moderado por Tiago Cortez, I&L Capital Markets Associate da Savills, “Refletindo sobre… licenciamento e abastecimento energético: acelerador ou travão?”, onde se aprofundou precisamente essa tensão entre ambição e bloqueio.
José Eduardo Carvalho, presidente da AIP – Associação Industrial Portuguesa, reforçou que o problema já não é perceção, é mensurável. “Milhares de milhões de euros de investimento encontram-se atrasados ou bloqueados por constrangimentos administrativos”. O país, defendeu, precisa de coragem reformista para enfrentar o conflito latente entre crescimento económico e proteção ambiental, encontrando equilíbrio sem paralisia.
João Cristina, da Merlin Properties, confirmou que o entrave não se limita à indústria pesada. Planos diretores municipais desatualizados, pareceres sucessivos e ausência de coordenação entre entidades públicas prolongam ciclos que já são, por natureza, longos. Quando a tramitação administrativa acrescenta quatro ou cinco anos ao ciclo imobiliário, o mercado reage com escassez estrutural e pressão sobre rendas.
Vítor Figueiredo, presidente da APOL – Associação Portuguesa de Operadores Logísticos, trouxe o impacto para o terreno. Relatou casos de armazéns concluídos que aguardam meses por ligação elétrica. Num setor onde contratos são decididos em semanas, oito meses de espera equivalem, muitas vezes, à perda da operação.
A energia deixou de ser apenas um custo. Nas operações logísticas é condição de viabilidade. A diferença entre média e alta tensão pode alterar significativamente a competitividade de um ativo. A capacidade de expansão futura já não é opcional.
O consenso que emergiu foi simples: Portugal não perde investimento por preço. Perde, isso sim, por imprevisibilidade.
Risco, preço e expectativas: um ciclo a maturar
Se o debate institucional expôs o travão, o painel seguinte questionou a dinâmica de mercado. Em “Refletindo sobre… risco, preço e expectativas: estamos alinhados?”, moderado por Filipa Moreira, o entusiasmo foi temperado com prudência.
Luís Mendes Fernandes, Country Manager, Luís Simões – Logística Integrada, alertou para a necessidade de separar absorção conjuntural de procura estrutural. Parte da dinâmica recente, no seu entender, resultou de reorganizações de retalhistas e entrada de novos players. A pergunta é se o consumo interno português sustenta, por si só, o volume da nova oferta em pipeline.
A concorrência com Espanha foi referida de forma direta. Em determinadas zonas da área de Madrid, os valores de renda são inferiores, o que influencia decisões de centralização de stock. Num negócio onde a renda pode representar metade do custo de armazenagem, pequenas diferenças têm impacto real.
Luís Reis, da B. Prime, acrescentou outra nuance: a taxa de desocupação (vacancy) agregada esconde uma realidade dual. O stock classe A, com pé-direito elevado, certificações ambientais e infraestrutura moderna, mantém uma procura consistente nas localizações prime. Já os ativos secundários, mais antigos ou menos eficientes do ponto de vista energético, enfrentam maior resistência e maior tempo de colocação no mercado.
Miguel Valente Bento, da Corum Investments, sintetizou a lógica investidora: o capital procura retorno ajustado ao risco. Num contexto de estabilização de taxas e maturação de ciclo, disciplina e preço voltam ao centro da decisão. Comprar bem hoje é proteger-se amanhã.
A conclusão implícita foi que o ciclo de forte compressão de yields e escalada acelerada de rendas parece ter atingido a maturidade. Não se antevê um colapso, mas um período de maior racionalidade.
“Milhares de milhões de euros de investimento encontram-se atrasados ou bloqueados por constrangimentos administrativos”
Expectativas e necessidades: a voz do cliente
Depois de um dia dominado por investidores, promotores e especialistas institucionais, o último painel trouxe a perspetiva de quem, no fim da cadeia, decide ocupar, ou não, um ativo logístico. E a pergunta colocada por Vera Roquette Geraldes, da CBRE, foi direta: o que é realmente inegociável quando escolhem um armazém?
Rui Gomes, da DHL Supply Chain, começou por introduzir prudência na leitura dos números do mercado. A absorção recente, sublinhou, deve ser analisada com cautela. Parte do dinamismo resulta de reorganizações internas de grandes retalhistas, entradas de novos players, como a Action, e movimentos pontuais no retalho e no e-commerce. Nem todo o take-up corresponde a crescimento líquido; há também deslocalizações e substituição de infraestruturas antigas por novas.
Mas a análise macro rapidamente deu lugar ao essencial: pessoas. “Para trabalharmos armazéns é preciso pessoas.”
A frase foi simples, mas estruturante. O eixo Azambuja–Alverca concentra hoje uma parte significativa da capacidade logística nacional, mas enfrenta limitações evidentes ao nível de mobilidade, habitação e transporte público. Grande parte da força de trabalho é imigrante, entre 30% a 40% dos colaboradores, segundo referiu, e a disponibilidade de mão de obra depende, muitas vezes, de condições habitacionais precárias e de deslocações complexas.
Sem rede de transportes públicos eficiente, com horários ferroviários limitados e ausência de soluções estruturadas de mobilidade, a sustentabilidade operacional destes polos fica fragilizada. E o problema não é apenas futuro, segundo o número 1 da DHL Supply Chain, é a realidade do presente.
A questão da cultura de prevenção foi outro ponto crítico. Rui Gomes recordou episódios recentes de cheias, aquando da passagem por Portugal do combóio de tempestades, que deixaram zonas logísticas inacessíveis durante horas, com uma única via rodoviária a servir parques inteiros. Se a mercadoria não entra nem sai, a cadeia para. E o país depende desses centros.
“Para trabalharmos armazéns é preciso pessoas.”
António Paulo, da DSV, acrescentou uma dimensão estrutural: o ordenamento do território raramente é pensado a partir da logística. As operações instalam-se onde há disponibilidade, não onde há planeamento estratégico integrado. E isso tem consequências.
Do ponto de vista técnico, sublinhou que muitos dos parques atuais não respondem aos requisitos específicos dos operadores. No caso da DSV, por exemplo, a ausência de áreas adequadas para cross-docking ou a configuração dos cais pode comprometer drasticamente a competitividade da solução. A construção especulativa, quando não é acompanhada de infraestrutura e planeamento prévios, pode falhar o alvo. Constrói-se à espera de um cliente que depois não encaixa no espaço disponível.
O modelo que ambos os operadores defenderam aproxima-se mais do que foi feito em corredores logísticos espanhóis: terrenos infraestruturados, energia garantida, acessos preparados, loteamento concluído e construção ajustada quando o cliente surge. “A construção é rápida, desde que tudo o resto esteja preparado”, sintetizou.
“O ESG deixou de ser uma operação de charme.”
Outro ponto decisivo foi a transformação dos requisitos técnicos. Se há quinze anos um pé-direito de nove metros era aceitável, hoje dez já não é opção. Fala-se em doze, catorze ou mais. Mas a mudança mais profunda é claramente energética e ambiental.
“O ESG deixou de ser uma operação de charme.” Passou a sentar-se à mesa da decisão. A infraestrutura tem de estar preparada para autoconsumo, produção renovável, carregamento de frotas elétricas e flexibilidade operacional. E, aqui, surge um desafio adicional. Nem sempre proprietários e ocupantes estão alinhados quanto à partilha do investimento. A rentabilidade do promotor nem sempre acompanha as metas de descarbonização impostas aos operadores multinacionais.
No plano competitivo, a comparação internacional foi inevitável. Espanha continua a oferecer maior rapidez de licenciamento (em média, referiram seis meses de diferença) e maior previsibilidade. Marrocos surge como ainda mais competitivo em termos de custos e agilidade administrativa. Portugal mantém atratividade, mas concorre num contexto exigente.
Quanto ao futuro, ambos os gestores mantêm interesse no mercado português, mas com realismo. O eixo tradicional da Azambuja está saturado. A zona Centro e Norte surgem como áreas naturais de expansão. O país pode beneficiar de nearshoring e captação de investimento estrangeiro, mas isso exige alinhamento político, estabilidade regulatória e coordenação entre municípios.
No fecho, António Paulo deixou uma nota estratégica: é necessário que as políticas públicas ultrapassem ciclos eleitorais curtos e que os municípios falem a mesma linguagem em matéria de licenciamento. Sem alinhamento institucional, dificilmente haverá escala.
O painel encerrou o seminário com uma ideia transversal. Competitividade logística não se constrói apenas com metros quadrados. Constrói-se com pessoas, acessos, energia, planeamento e, sobretudo, visão de longo prazo.
