De acordo com o estudo “Realizing Potential in Logistics” da CBRE, o stock logístico nacional aumentou mais de 30% desde 2019, atingindo 5,5 milhões de m². Apesar do crescimento, o mercado enfrenta taxas de disponibilidade historicamente baixas — menos de 1% no Porto e 4% em Lisboa — e um parque imobiliário envelhecido, que pressiona rendas e reforça a necessidade de novos projetos e requalificações.
O mercado logístico nacional registou um crescimento expressivo nos últimos seis anos, mas continua a enfrentar um défice estrutural de espaço moderno. Segundo o estudo “Realizing Potential in Logistics”, da CBRE, o stock logístico em Portugal aumentou mais de 30% desde 2019, passando de cerca de quatro milhões de m² para 5,5 milhões de m².
Apesar deste avanço, as taxas de disponibilidade estão em mínimos históricos: menos de 1% no Porto e 4% em Lisboa, valor fortemente influenciado pela região de Palmela, onde a taxa ultrapassa os 10%.
“Portugal enfrenta hoje uma das taxas de disponibilidade mais reduzidas da Europa, o que confirma a resiliência e a atratividade do mercado, mas expõe também um défice claro de espaços modernos. A modernização do parque logístico é, por isso, um imperativo”, sublinha Nuno Torcato, Diretor de Industrial e Logística da CBRE Portugal.
O interesse dos investidores acompanha esta tendência. Até agosto, o volume transacionado em ativos industriais e logísticos somava 124 milhões de euros, e a CBRE estima que o ano possa fechar entre 280 e 360 milhões, colocando 2025 como um dos melhores anos de sempre para o setor.
As rendas prime também espelham a pressão sobre o mercado: cresceram cerca de 40% desde 2019, passando de 3,5€/m² para 5,5-6€/m². Atualmente, a yield prime situa-se em 5,75% em Lisboa e 6% no Porto, níveis superiores aos de grande parte do imobiliário nacional.
A pandemia como ponto de viragem
Antes de 2020, o take-up médio anual rondava os 200 mil m². No pós-pandemia, este valor praticamente duplicou para os 400 mil m² anuais. Em 2025, o mercado mantém este ritmo: até agosto foram absorvidos 150 mil m², em linha com o ano anterior.
A CBRE alerta, contudo, para um desafio crítico: a obsolescência dos ativos. A nível europeu, cerca de 30% dos ocupantes identificam os seus espaços como desatualizados. O mercado privilegia cada vez mais critérios técnicos como certificações ESG, eficiência energética e segurança, criando um “mercado a duas velocidades”, no qual imóveis modernos captam rendas premium enquanto ativos desatualizados enfrentam maiores níveis de desocupação.
Em Portugal, porém, a escassez de espaço faz com que a subida das rendas seja transversal, tanto em ativos prime como não-prime.
Este cenário desafiante constitui também uma oportunidade para promotores e investidores que apostem no desenvolvimento de novos projetos e na requalificação do stock existente. Portugal, em contraciclo com a Europa Central, continua a registar forte procura e escassez estrutural, o que reforça a sua atratividade como mercado competitivo para investimento logístico.
