No passado dia 11 de Fevereiro a CBRE organizou o evento “The Next Normal: Reset to Change”, em formato digital, onde apresentou as tendências do sector imobiliário para 2021. Ao nível da logística, a CBRE prevê que a disponibilidade dos espaços logísticos permaneça reduzida ao longo de 2021, mantendo-se inversamente proporcional à procura, que cada vez é maior.

A consultora explica que devido a esta procura intensiva no mercado, em grande parte por espaços dedicados ao comércio electrónico para que as empresas possam mais facilmente responder às necessidades do online, as rendas deverão aumentar na ordem dos 10% junto aos grandes centros urbanos, enquanto as rendas prime da grande logística não deverão sofrer alterações ao longo do ano. Na região de Lisboa, “a escassez de armazéns disponíveis para ocupação reflectiu-se numa quebra anual de 13% na absorção de espaços de logística”, comenta o responsável para os 131 mil metros quadrados, e por todo o país verificou-se o arranque de diversos projectos para ocupação própria e de pré-arrendamento.

“As quebras verificadas na cadeia de abastecimento durante a pandemia realçaram ainda a dependência de Portugal face ao exterior, evidenciando a necessidade de criar hubs logísticos no País, ou seja, o desenvolvimento do chamado nearshoring, pelo que se antecipam alguns movimentos neste sentido ao longo do ano”, comenta a empresa em comunicado.

Presentes na sessão para comentar sobre o tema estiveram Nuno Pereira da Silva, A&T industrial and logistics director da CBRE, Alberto Pimenta, director de e-commerce dos CTT, e Leonardo Peres, managing director da M7 Real Estate.

Nuno Pereira da Silva introduz a sessão, confirmando que se verificou “um crescimento exponencial no mercado online, impulsionado pela entrada no nosso mercado de várias empresas que reforçaram ou iniciaram as suas operações neste canal de vendas”. De acordo com o responsável, a pandemia veio evidenciar as fragilidades das infra-estruturas existentes, nomeadamente a escassez de armazéns e espaços dedicados a este tipo de logística, e toda a estratégia da cadeia de abastecimento futura teve de ser repensada por parte dos players, no seguimento das adaptações a esta nova realidade, tendo grande parte deles sentido um aumento nos custos operacionais.

Alberto Pimenta comenta que durante 2020 houve “uma grande transferência das compras do canal físico para o canal online, e isto teve claramente implicações ao nível da logística, e a logística teve de se adaptar a esta nova realidade”. Isto levou a que houvesse também uma transferência de uma logística mais virada para o B2B para uma logística mais direccionada ao consumidor final, ou seja, o B2C.

Para responder a este aumento foi ainda necessário um reforço de toda a integração da logística com os canais de venda online, e com os operadores das entregas para last mile. Este reforço também resultou num maior esforço ao nível da intralogística, na procura de novas soluções de last mile e ainda, a nível internacional, grandes dificuldades e uma disrupção da cadeia de abastecimento associadas ao transporte internacional devido ao lockdown.

Por sua vez, Leonardo Peres, considera que a um nível geral, “a logística tem-se adaptado bem, com novas formas de vendas online”, e que “houve aqui uma capacidade muito forte, quer do ponto de vista logístico, quer do ponto de vista do retalho, em readaptarem-se e conseguirem fazer chegar os seus produtos aos consumidores”.

Nuno Pereira da Silva conta que antes da pandemia várias empresas tinham planeadas, ou em curso, estratégias de expansão ou reestruturação dos seus armazéns para dar resposta às suas necessidades operacionais, mas “neste momento, os pressupostos de toda a rede de distribuição e armazenagem, foram alterados, ou estão em transformação, nomeadamente com a necessidade de dar resposta à distribuição de proximidade”, procurando infra-estruturas mais próximas dos aglomerados urbanos, encontrando-se a tendência nos edifícios mais pequenos, mas com uma grande dispersão geográfica a nível nacional.

O responsável dos CTT explica que “o principal foco das redes de logística é desenhar soluções para o e-buyer”, por ser este que comanda todo o processo de compra e de logística no online.

“A costumer experience das entregas é determinante e os operadores de logística têm de responder a essa experiência de compra, porque se o e-buyer tem uma má experiência de compra nunca mais vai comprar a essa plataforma de e-commerce, ou a esse mesmo retalhista. A entrega e a logística fazem claramente parte da cadeia de valor do retalho” – Alberto Pimenta

Leonardo Peres defende ainda que o principal foco da rede logística se encontra no desenvolvimento de tecnologia e na integração de sistemas. Ao contrário do que acontecia numa supply chain mais tradicional, com toda a sua previsibilidade, que permitiam que toda a gestão de inventário e distribuição fossem feitas de forma equilibrada e sem grande variabilidade, hoje acontece o oposto, e facilmente os consumidores têm acesso a aplicações de vendas, e através das quais encomendamos desde produtos alimentares a não alimentares, “e isto traz uma pressão acrescida em tudo o que tem a ver com a logística até à recepção das encomendas nas nossas casas”.

Ao nível dos desafios, Nuno Pereira da Silva considera que o maior é perceber e caracterizar o consumidor. “Todo o dimensionamento da cadeia logística que está por detrás do consumidor está dependente de entender este factor”, comenta, e aponta quatro pontos identificativos para o comércio online: a localização; frexibilidade contratual; dimensionamento dos edifícios; e a escassez de terrenos. Ao nível da grande logística, “temos de perceber que a cadeia de abastecimento ainda está muito dependente de hubs logísticos fora de Portugal, e há uma certeza: a pandemia veio demonstrar o risco desta dependência”.

Alberto Pimenta aponta ainda três atributos determinantes: Free delivery, fast delivery e flexible delivery. Os consumidores procuram entregas grátis, e isso coloca uma maior pressão sobre a eficiência das entregas dos operadores logísticos, e deste modo apostar na tecnologia e em algoritmos para optimizar as suas rotas. O fast delivery obriga os operadores logísticos a apresentar soluções de entrega cada vez mais rápida, como o same day delivery, com entregas feitas até duas horas. Por fim, o flexible delivery permite ao cliente escolher pontos de entrega que lhe sejam mais convenientes.

“Na Grande Lisboa podemos assistir claramente que vamos exceder o nível de 2020, inclusive ultrapassar o máximo de valor histórico de 170 mil metros quadrados verificados em 2017” – Nuno Pereira da Silva.

Em termos de conclusão, o responsável da CBRE exemplifica que apenas na Grande Lisboa, a procura por edifícios de last mile e de grande logística encontra-se nos 350 mil metros quadrados, e comenta que a tendência agora passa pelo desenvolvimento de projectos à medida das empresas.

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