Green Logistics é a marca do Aquila Group para a área da logística. Depois do já concluído Rainha Green Logistics Park, na Azambuja, em Paredes já arrancou a construção do Gandra North Green Logistics Park, o terceiro investimento estratégico do grupo na área da logística em Portugal, tendo a sustentabilidade como pano de fundo.
Jens Höper é alemão mas tem Lisboa na sua agenda, onde passa uma boa parte do seu tempo, pois é o diretor de Logística de Gestão de Investimentos da Aquila Sustainable Infrastructure e a conversa foi em inglês, porque a língua de Camões ainda é um desafio. Pode não dominar a língua, mas é tu cá, tu lá com as necessidades do setor em termos de infraestruturas logísticas e não tem dúvidas sobre o potencial de Portugal nesse campo. A burocracia é que nem sempre ajuda.
SCM – O que torna Portugal e o sul da Europa, Espanha e Itália, tão interessantes para a Aquila Sustainable Infrastructure e qual é o potencial de Portugal para projetos imobiliários industriais e logísticos?
Jens Höper – Quando começámos a investir nestes mercados, olhámos para o todo e vimos que em comparação com o centro da Europa, eram países que estavam menos desenvolvidos no que diz respeito ao comércio eletrónico. Em cerca de quatro ou cinco anos, assistimos ao desenvolvimento dos mercados da Europa Central em termos de comércio eletrónico e o que isso significava para a logística e para o desenvolvimento de infraestruturas logísticas.
Portanto, vimos esse potencial, analisámos a oferta, o que estava efetivamente no mercado, qual a procura e percebemos que se colocássemos novos produtos no mercado com fortes preocupações de sustentabilidade, com as dimensões e todas as características que um novo centro logístico deve ter para receber operações onde se podem desenvolver processos logísticos eficientes, a procura seria grande. E, basicamente, o que se vê no mercado neste momento é um grande movimento. É verdade que muitos promotores imobiliários também desapareceram durante a crise de 2010-2015, em que praticamente não houve investimentos por parte dos promotores. Todas as empresas de logística tiveram de construir por si próprias. Estas foram as razões que nos levaram a olhar para o sul da Europa como mercados apetecíveis, especialmente Portugal.
O Rainha Green Logistics Park está pronto. E o Magalhães, em Torres?
É basicamente um investimento que foi feito pelo fundo e era um ativo já existente que achámos que era uma boa mais-valia para o fundo e para os seus investidores. É também uma boa localização na nossa perspetiva, em termos de servir o mercado de Lisboa. Para nós, Lisboa e Porto são os mercados mais estratégicos em Portugal. E, se olharmos para o mapa de Lisboa, já tínhamos um na zona oriental, agora estamos também na zona norte. Para nós, é como um complemento adicional no mercado e foi essa a razão. É um produto mais pequeno, porque não está no eixo principal, como a Azambuja. Mas gostámos e o prazo de arrendamento também era longo.
O sector imobiliário industrial e logístico tem estado no centro das atenções devido ao aumento do comércio eletrónico, como referiu, à importância crescente da segurança das cadeias de abastecimento, falta de espaços, questões de sustentabilidade. Quais são os próximos grandes desafios e obstáculos que a Aquila Capital irá enfrentar no futuro próximo?
No caso de Portugal, o principal obstáculo é o tempo de alguns processos e trâmites administrativos relacionados com licenciamentos. Mesmo que se tenha o apoio total do município, este tem de seguir regulamentos muito rigorosos, pesados e morosos. Há uma série de obstáculos que têm de ser ultrapassados e, por vezes, pode-se mesmo chegar a um impasse e a uma situação em que já não se consegue avançar de todo, depois de se ter investido muito tempo e também muito dinheiro. Por isso, é preciso ter muito cuidado com o local que se escolhe para o desenvolvimento dos projetos.
O principal obstáculo que vê é a burocracia?
É um obstáculo porque se colocarmos o dinheiro no cavalo errado, ou seja, se investirmos no terreno errado e nos depararmos com toda aquela morosidade que referi podemos perder ímpeto. Porque se não formos capazes de desenvolver o projeto no tempo que estávamos à espera, por vezes chega-se ao ponto de perdermos o cliente, a empresa de logística. Também eles precisam de avançar e de alargar as suas operações e se nós não conseguimos corresponder é complicado.
Como é que encara a necessidade de soluções para a entrega na última milha, que é uma tendência em toda a Europa, bem como a falta de espaços?
Quanto mais nos aproximamos do centro da cidade, mais difícil se torna criar este tipo de espaços logísticos de última milha, porque os regulamentos tornam-se mais apertados e como lhe referia é tudo mais complicado do ponto de vista administrativo. Acredito que se fôssemos um pouco mais rápidos a desenvolver e construir essas soluções, também poderíamos resolver muitos dos atuais problemas de tráfego. Em vez de termos, por exemplo, camiões vindos da Azambuja a tentar fazer entregas na cidade, penso que é melhor ter centros, espaços logísticos mais pequenos, com áreas de 5 mil metros quadrados, viabilizando entregas com carrinhas mais pequenas, ou mesmo com bicicletas elétricas e outro tipo de veículos. Termos estas instalações logísticas de última milha mais próximas da cidade é fundamental.
E sobre os próximos passos e investimentos da Aquila aqui em Portugal e no sul da Europa?
Especialmente para Portugal, devo dizer que estamos à procura de uma localização logística, de locais com boas acessibilidades, e também de centros de transporte muito próximos, como portos, caminhos-de-ferro, de modo a reduzir a pegada ecológica. Para nós, Portugal está a tornar-se cada vez mais importante, e vejo que muitas empresas estão a repensar a sua cadeia de abastecimento, tornando-se um pouco menos dependentes da região da Ásia e aproximando-se da Europa. Olhando para o mapa e olhando também para a cooperação e colaboração com a América do Norte e os mercados da América do Sul, vejo Portugal como o primeiro país europeu desse lado, e vejo muito potencial. É por isso que continuamos à procura de novos investimentos: Portugal tem uma localização muito boa para o setor da logística.
Então, por exemplo, o Porto de Sines seria interessante, pensando nos mercados da América do Norte e da América do Sul?
É um mercado interessante, especialmente se pensarmos em vir do lado americano, uma vez que para Barcelona precisamos provavelmente de mais dois ou três dias de barco, e é a mesma distância de Barcelona a Madrid do que de Lisboa a Madrid. Poder utilizar um comboio a partir de Lisboa ou mesmo de Sines… vejo vantagens para essa zona, claro. Acredito muito nessa localização. Como é um porto de águas profundas, e tanto quanto sei, também já estão a falar de expansão dos terminais. Por isso, há um grande interesse também por parte das companhias de navegação e vejo aí um grande potencial.
Se pudesse passar uma mensagem a fabricantes, retalhistas e empresas de logística sobre o futuro do imobiliário logístico e o papel que vocês querem ter nesta área de negócio, qual seria?
Incidiria nas questões da sustentabilidade. Têm que estar mais abertos a coisas novas e sustentáveis. Já se começa a notar um movimento de mudança, mas não é fácil trazer novos conceitos e novos materiais para o sector da logística. Por exemplo, uma estrutura em madeira gera desconfiança e preocupação e alguns clientes pensam: “é a mesma coisa que o betão? Responde da mesma maneira? Parece diferente”. As pessoas ainda não estão habituadas, mas deviam estar mais abertas a novas soluções. Ainda falta muito, mas havemos de lá chegar.
